Terugkerende gasten tellen dubbel
Een gast die elk jaar terugkomt en rechtstreeks boekt, bespaart je elk jaar opnieuw de commissie. Net die gasten zijn het makkelijkst te overtuigen.
Gids · Vakantieverhuur
Booking.com-commissie besparen met een eigen boekingssite.
Booking.com en Airbnb brengen gasten aan, maar elke boeking kost je een deel van je inkomsten. Een eigen boekingssite kan dat deels terugwinnen, maar alleen als ze meer oplevert dan ze kost. In deze gids rekenen we het eerlijk uit, leggen we uit wat de platformen wel en niet toelaten en tonen we wat een eigen site nodig heeft om te werken.
De kosten
Wat kost een platform echt?
Booking.com rekent een commissie op elke boeking. Voor veel accommodaties ligt die rond 15% van het boekingsbedrag. Wie meer zichtbaarheid wil, bijvoorbeeld via programma’s die je hoger in de resultaten plaatsen, betaalt vaak een hoger percentage. Het exacte cijfer staat in je eigen overeenkomst en in je extranet, en het loont om het eens na te kijken.
Airbnb werkt met servicekosten. In het ene model betaal je als verhuurder een kleine vergoeding en betaalt de gast een eigen servicekost bovenop je prijs. In het andere model draag je als verhuurder alle kosten, vaak rond 15%. In het eerste geval betaal jij minder, maar ziet de gast een hogere totaalprijs, en dat kan je minder concurrentieel maken. Ook hier toont je account welk model voor jou geldt.
Daarnaast zijn er kosten die je niet op je factuur ziet. Je verblijf staat tussen honderden andere, je kan je eigen voorwaarden maar beperkt tonen en het contact met je gast loopt via het platform. Dat zijn geen bedragen, maar ze bepalen wel hoe gemakkelijk een gast volgend jaar terugkomt.
Rekenvoorbeeld
Een eerlijk rekenvoorbeeld, met de kost van je eigen site.
Veel artikels rekenen alleen de bespaarde commissie uit. Maar een eigen boekingssite kost ook geld. Daarom zetten we beide naast elkaar. We nemen een vakantiewoning met een gemiddeld verblijf van €1.200 en een commissie van 15%. De kost van de website is die van de formule GROWTH bij PureGraphics, die de kalenderkoppeling en de prijsberekening bevat: €499 opstart en €109 per maand, exclusief btw en met een minimumduur van 24 maanden.
| Rechtstreekse boekingen per jaar | Bespaarde commissie | Kost website, jaar 1 | Resultaat jaar 1 | Resultaat vanaf jaar 2 |
|---|---|---|---|---|
| 5 | € 900 | € 1.807 | – € 907 | – € 408 |
| 10 | € 1.800 | € 1.807 | – € 7 | + € 492 |
| 15 | € 2.700 | € 1.807 | + € 893 | + € 1.392 |
| 20 | € 3.600 | € 1.807 | + € 1.793 | + € 2.292 |
Rekenvoorbeeld exclusief btw. Kost website jaar 1: €499 opstart + 12 × €109 = €1.807. Vanaf jaar 2: 12 × €109 = €1.308. Het break-evenpunt ligt op 11 rechtstreekse boekingen in het eerste jaar (bij 10 speel je bijna gelijk) en op 8 vanaf het tweede jaar. Ben je als verhuurder niet btw-plichtig, reken dan met de websiteprijzen inclusief 21% btw: dan heb je 13 boekingen nodig in het eerste jaar en 9 daarna. Met een hoger boekingsbedrag of een hogere commissie ligt dat punt lager.
Je kan de voordelen delen
Wie rechtstreeks boekt, kan je een kleine korting geven. Je verdient nog altijd meer dan via het platform, en de gast heeft een reden om rechtstreeks te boeken.
Rekenen met je eigen cijfers
Vervang de €1.200 door je eigen gemiddelde verblijf en de 15% door je eigen commissie. Dan weet je in een minuut hoeveel boekingen je nodig hebt.
De regels
Wat mag wel, en wat niet?
Lange tijd verplichtten boekingsplatformen verhuurders om nergens goedkoper te zijn dan op het platform. Sinds Booking.com onder de Europese Digital Markets Act valt, mag het platform dat in de EU niet meer opleggen. In principe mag je rechtstreekse gasten dus een voordeel geven, zoals een lagere prijs of een gratis extraatje. Kijk wel altijd je eigen voorwaarden na.
Wat de platformen wel verbieden, is gasten die via hun kanaal binnenkomen actief naar buiten te leiden. Via de berichten van Airbnb of Booking.com vragen om de volgende keer rechtstreeks te boeken, of je contactgegevens delen voor een boeking bevestigd is, is tegen de regels en kan je account in gevaar brengen. Doe dat dus niet.
Wat wel kan: zorgen dat je eigen website gevonden wordt door wie je zoekt. Veel gasten googelen de naam van een woning nadat ze die op een platform zagen, of zoeken ze het jaar nadien opnieuw op. Staat daar een verzorgde website met een actuele kalender, dan kiezen ze zelf.
- Een voordeel geven aan rechtstreekse gasten: in principe toegelaten
- Gasten via platformberichten wegleiden: niet doen
- Contactgegevens delen voor bevestiging: niet doen
- Gevonden worden op de naam van je woning: sterk aan te raden
Wat werkt
Wat een eigen boekingssite nodig heeft om te werken.
Een eigen website met alleen foto’s en een contactformulier bespaart je geen commissie. Een gast die niet ziet of zijn periode vrij is en wat ze kost, gaat terug naar het platform waar hij dat wel ziet. Een boekingssite moet minstens even gemakkelijk zijn als het platform.
Beschikbaarheid
Een kalender die overal klopt
De kalender van je website moet gekoppeld zijn aan de agenda’s van Booking.com en Airbnb, zodat een geboekte periode op je website automatisch als bezet verschijnt. Zonder die koppeling moet je nachten op drie plaatsen blokkeren, en vroeg of laat loopt dat mis.
- Automatische connector met Booking.com en Airbnb
- Vrije periodes zichtbaar, ook voor wie nog geen data heeft
- Rechtstreekse aanvragen die je zelf bevestigt
Prijs en vertrouwen
Een duidelijke prijs en echte reviews
Gasten vergelijken altijd. Toon daarom meteen de totaalprijs, met het aantal nachten, een eventuele langverblijfkorting en de schoonmaakkost. En omdat een gast op je eigen site de bescherming van een platform mist, heeft hij extra vertrouwen nodig: je Google-reviews, duidelijke huisregels en annulatievoorwaarden.
- Automatische prijsberekening per verblijf
- Google-reviews die zichzelf bijwerken
- Voorwaarden zichtbaar voor de gast aanvraagt
- In de talen van je gasten
Gevonden worden
Hoe gasten je eigen site vinden.
Een eigen boekingssite werkt alleen als gasten ze vinden. Dat gebeurt zelden via algemene zoekwoorden zoals vakantiewoning aan zee, want daar domineren de platformen. Het gebeurt wel via de naam van je woning, via je Google-bedrijfsprofiel en via gasten die al eens verbleven.
De naam van je woning
Zorg dat je website bovenaan staat wie de naam van je woning googelt. Een duidelijke titel, een eigen domeinnaam en een goede technische basis helpen daarbij.
Je Google-bedrijfsprofiel
Een verzorgd profiel met foto’s, reviews en een link naar je website verschijnt in Google Maps en in de zoekresultaten, precies waar gasten kijken.
Terugkerende gasten
Een gast die tevreden vertrekt, zoekt je volgend jaar opnieuw op. Een informatiemap in de woning met je website, en een goed verblijf, doen de rest.
Voorbeeld · Happ Knokke
Een eigen site naast de platformen
Happ Knokke, een appartement voor maximaal zeven personen in Knokke, verhuurt via Airbnb en Booking.com en ontvangt daarnaast rechtstreekse gasten. De drietalige website heeft een kalender die gekoppeld is aan beide platformen, een automatische prijsberekening, automatisch getoonde vrije periodes en Google-reviews. Rechtstreekse aanvragen bevestigt de eigenaar persoonlijk.
Vermijd dit
Veelgemaakte fouten bij een eigen boekingssite.
- Een website zonder kalender. Gasten die niet zien of hun periode vrij is, boeken via het platform.
- Geen prijs tonen. Een gast die eerst moet mailen voor een prijs, vergelijkt ondertussen verder.
- Een kalender die niet gekoppeld is. Vroeg of laat volgt een dubbele boeking, met een teleurgestelde gast.
- Gasten wegleiden via platformberichten. Dat is tegen de regels en brengt je account in gevaar.
- Alleen in het Nederlands. Aan de kust en in de Ardennen komen veel gasten uit Frankrijk, Duitsland en Nederland.
- Geen reviews. Zonder de reviews van een platform heeft een gast op je eigen site extra bewijs nodig.
- Niet rekenen. Zonder je eigen cijfers weet je niet of je website zich terugverdient.
Veelgestelde vragen
Commissie besparen: veelgestelde vragen.
Booking.com rekent een commissie per boeking. Voor veel accommodaties ligt die rond 15%, en ze kan hoger liggen als je deelneemt aan programma’s die je zichtbaarder maken. Het exacte percentage staat in je eigen overeenkomst en in je extranet.
Airbnb werkt met servicekosten. In het ene model betaal je als verhuurder een kleine vergoeding en betaalt de gast een eigen servicekost bovenop de prijs, in het andere betaal je als verhuurder alle kosten, vaak rond 15%. Welk model voor jou geldt, zie je in je Airbnb-account.
Sinds Booking.com onder de Europese Digital Markets Act valt, mag het platform verhuurders in de EU niet meer verplichten om nergens goedkoper te zijn. Controleer altijd je eigen voorwaarden, maar in principe mag je rechtstreekse gasten een voordeel geven.
Wees voorzichtig. De platformen verbieden om via hun berichten te sturen naar boekingen buiten het platform of om contactgegevens te delen voor een boeking bevestigd is. Wat wel kan: een verzorgde eigen website die gasten zelf terugvinden, bijvoorbeeld via de naam van je woning in Google.
Dat hangt af van je gemiddelde boekingsbedrag, je commissie en de kost van je website. In ons rekenvoorbeeld met een verblijf van €1.200 en 15% commissie verdient de website zich terug vanaf 11 rechtstreekse boekingen in het eerste jaar en vanaf 8 in de jaren daarna. Ben je niet btw-plichtig, dan reken je met de prijzen inclusief btw en heb je er 13 en 9 nodig.
Nee. De platformen zijn sterk in het aantrekken van nieuwe gasten. Een eigen website is een extra kanaal, vooral voor terugkerende gasten en voor gasten die je woning al kennen.
Een actuele kalender die gekoppeld is aan Booking.com en Airbnb, een automatische prijsberekening, echte reviews, duidelijke voorwaarden en een eenvoudige manier om aan te vragen of te boeken, in de talen van je gasten.
Door de kalender van je website te koppelen aan de agenda’s van de platformen. Omdat die koppeling met een kleine vertraging werkt, laat je rechtstreekse boekingen best als aanvraag binnenkomen die je zelf bevestigt.
Dat kan, maar het hoeft niet. Veel kleinere verhuurders werken met een aanvraag die ze persoonlijk bevestigen, gevolgd door een betaling per overschrijving. Een online betaling voegen we toe wanneer dat bij je werking past.
Wil je weten wat een eigen boekingssite jou oplevert?
We rekenen het samen uit met je eigen cijfers en tonen wat de website daarvoor nodig heeft.
